Plan ogólny Dąbrowy Górniczej zmieni zasady zabudowy. Nie każda działka będzie mogła stać się budowlaną

Dąbrowa Górnicza pracuje nad planem ogólnym, który zdecyduje o kierunkach przyszłej zabudowy całego miasta. Dokument ma szczególne znaczenie dla właścicieli gruntów w zielonych dzielnicach, m.in. Błędowie, Łęce i Okradzionowie. Sam fakt posiadania niezabudowanej działki nie oznacza bowiem, że będzie można przeznaczyć ją pod dom lub nowe osiedle. Miasto chce pozostawić możliwość naturalnego rozwoju istniejącej zabudowy, ale ograniczyć powstawanie nowych osiedli na terenach pozbawionych dróg i infrastruktury.

Projekt planu ogólnego trafił już do opiniowania i uzgodnień z kilkudziesięcioma instytucjami. Dwa uzgodnienia okazały się negatywne – uwagi zgłosili Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska oraz Wody Polskie. Teraz miasto musi wprowadzić odpowiednie korekty i ponownie przedstawić dokument do uzgodnienia. Jeżeli ten etap zakończy się pomyślnie, konsultacje społeczne mogą rozpocząć się na początku października. Wtedy mieszkańcy będą mogli sprawdzić, jakie przeznaczenie przewidziano dla ich nieruchomości, a następnie zgłosić formalne uwagi do projektu. Dokładny termin konsultacji miasto ma podać w osobnym ogłoszeniu.

Plan ogólny Dąbrowy Górniczej. Co zmieni dla mieszkańców?

Plan ogólny obejmie całe miasto i stanie się podstawowym dokumentem wyznaczającym kierunki jego rozwoju przestrzennego. Określi m.in., gdzie powinna rozwijać się zabudowa, które istniejące tereny można dogęszczać, a gdzie powstawanie kolejnych domów czy osiedli powinno zostać ograniczone. Dokument będzie miał znaczenie dla przyszłych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy, czyli popularnych „wuzetek”. Właśnie ten ostatni temat wzbudza obecnie duże zainteresowanie. Urząd odnotowuje wiele wniosków o wydanie warunków zabudowy, szczególnie w zielonych dzielnicach Dąbrowy Górniczej.

Jak tłumaczy Agnieszka Niedbała, kierująca Wydziałem Urbanistyki Urzędu Miejskiego, część takich wniosków składają osoby rzeczywiście planujące budowę domu. Miasto wskazuje jednak również na przypadki, w których uzyskanie warunków zabudowy ma przede wszystkim zwiększyć wartość gruntu przed jego sprzedażą deweloperowi lub prywatnemu inwestorowi.

Dlaczego na pustym polu nie powstanie nowe osiedle?

Jednym z głównych założeń nowych regulacji jest ograniczenie rozproszonej zabudowy. W praktyce chodzi o to, aby w pierwszej kolejności powstawały domy w miejscach, gdzie istnieją już drogi, wodociągi, kanalizacja i pozostała infrastruktura. Rozbudowa miasta na zupełnie nowych terenach pociąga za sobą znacznie większe konsekwencje niż sama budowa domu. Potrzebne są drogi i chodniki, oświetlenie, sieci wodociągowe i kanalizacyjne, komunikacja miejska czy dostęp do szkół i przedszkoli. Koszty zapewnienia tej infrastruktury ponosi również samorząd. W przypadku Dąbrowy Górniczej ma to szczególne znaczenie ze względu na dużą powierzchnię miasta i znaczne odległości między poszczególnymi dzielnicami. Dlatego plan ma preferować uzupełnianie już istniejącej zabudowy zamiast tworzenia kolejnych skupisk domów na gruntach całkowicie od niej oddalonych.

Mam działkę. Czy będę mógł wybudować na niej dom?

Nie w każdym przypadku. Nowe przepisy ograniczyły samorządom swobodę w wyznaczaniu kolejnych terenów mieszkaniowych. Gmina musi uwzględnić m.in. prognozowaną liczbę mieszkańców oraz tzw. chłonność terenów już przeznaczonych pod zabudowę. Jeżeli z obliczeń wynika, że w mieście istnieje rezerwa niezagospodarowanych gruntów budowlanych, przepisy nie pozwalają dowolnie tworzyć następnych stref mieszkaniowych. Oznacza to, że posiadanie pustej działki samo w sobie nie gwarantuje jej zakwalifikowania jako terenu mieszkaniowego w planie ogólnym. Przy wyznaczaniu stref miasto analizuje całe obszary, a nie pojedyncze nieruchomości. Znaczenie ma m.in. sąsiedztwo zwartej zabudowy, dostęp do istniejących dróg i mediów oraz wpływ ewentualnej inwestycji na ład przestrzenny.

Zielone dzielnice nie zostaną całkowicie zamknięte na nowe domy

Nowe zasady nie oznaczają jednak całkowitego zakazu budowy w Błędowie, Łęce, Okradzionowie czy innych zielonych częściach miasta. Dąbrowscy urbaniści deklarują, że projekt uwzględnia naturalny rozwój lokalnych społeczności. Chodzi m.in. o sytuacje, gdy dorosłe dzieci chcą wybudować własny dom na rodzinnej nieruchomości, w sąsiedztwie rodziców. Miasto chce więc pozostawić przestrzeń na dogęszczanie istniejącej zabudowy, a jednocześnie ograniczyć możliwość tworzenia dużych skupisk nowych domów na niezagospodarowanych terenach bez odpowiedniego dojazdu i infrastruktury. To istotne rozróżnienie. Plan ogólny nie ma zamrozić rozwoju zielonych dzielnic, lecz skierować nową zabudowę przede wszystkim w miejsca, które są już powiązane z istniejącą tkanką miasta.

Co z decyzjami o warunkach zabudowy?

Zmiana przepisów ma również bezpośrednie znaczenie dla osób starających się o decyzję o warunkach zabudowy. Wnioski o wydanie warunków zabudowy złożone do 31 sierpnia 2026 roku będą rozpatrywane według dotychczasowych przepisów. Do czasu rozpoczęcia funkcjonowania planu ogólnego nie będzie natomiast możliwości wydawania nowych decyzji o warunkach zabudowy. Budowa pozostanie możliwa na terenach posiadających miejscowe plany, na podstawie obowiązujących już decyzji WZ albo tzw. decyzji lexowych – po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Według informacji miasta plan ogólny uchwaliła dotychczas około jedna czwarta gmin w Polsce.

Mieszkańcy będą mogli zgłosić uwagi

Najważniejszym etapem z punktu widzenia właścicieli nieruchomości będą konsultacje społeczne. Jeżeli ponowne uzgodnienia projektu przebiegną zgodnie z planem, Dąbrowa Górnicza chce rozpocząć je na początku października. Mieszkańcy będą mogli wtedy zapoznać się z projektem, odnaleźć swoją działkę i sprawdzić, w jakiej strefie się znalazła. Jeżeli nie zgodzą się z proponowanym rozwiązaniem, będą mogli w wyznaczonym terminie złożyć formalną uwagę. Jednocześnie przyjęcie planu nie oznacza, że przeznaczenie poszczególnych terenów pozostanie niezmienne na zawsze. Dokument będzie można w przyszłości aktualizować wraz ze zmieniającymi się potrzebami i kierunkami rozwoju Dąbrowy Górniczej.